Les charges locatives

Lorsque vous devenez locataire, on vous indique (souvent) que vous devrez, en plus de votre loyer, payer des charges locatives.

Quelles sont les règles qui régissent ces charges locatives ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Ainsi, même si le bail ne prévoit rien, le locataire doit payer sa part de charges, part que l’on appelle “charges locatives” ou “charges récupérables” .

Liasse de 50€ (CC Images_of_Money)

Chapitre 1. Pas n’importe quelles charges

Les charges locatives sont limitativement énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (article annexe) :

  • les ascenseurs,
  • l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif,
  • l’installation individuelle de chauffage et d’eau chaude,
  • les parties communes intérieures au bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation,
  • les espace extérieurs au bâtiment,
  • l’hygiène,
  • les équipements divers au bâtiment,
  • les impositions et redevances.

NOTA : L’article annexe détaille précisément le contenu de chaque catégorie et je vous invite donc à y jeter un œil si vous avez un besoin particulier.

Notons que des accords collectifs peuvent être conclus entre les bailleurs et des associations de locataires afin d’étendre cette liste : ainsi, certaines charges peuvent devenir récupérables (exemple, vidéophone, vidéosurveillance, etc.).

Chapitre 2. Des charges devant être justifiées

Les charges locatives doivent être justifiées au locataire.

Cette justification est prévue par le premier alinéa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Chapitre 3. Des charges pouvant être provisionnées

L‘article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Ainsi, le bailleur peut demander des provisions sur ces charges locatives.

Le montant de cette provision pour charges ne peut pas être totalement arbitraire : il faut ainsi que le bailleur justifie la provision en présentant des justificatifs du montant des charges locatives précédentes.

Section 3.1. Les provisions devant être justifiées et régularisées

Notons que l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les provisions doivent être régularisée tous les ans (a priori à la date anniversaire du bail).

Bien entendu, la régularisation peut être au bénéfice du locataire (le locataire étant remboursé d’une partie des sommes versées) ou au bénéfice du bailleur (le locataire étant alors tenu de verser un complément de charges au bailleur).

Un mois avant cette régularisation, le décompte doit être adressé au locataire et les pièces justificatives doivent être mise à disposition de ce dernier. Notons que le bailleur n’est donc pas tenu d’envoyer ces pièces tous les ans au locataire.

Section 3.2. Les sanctions en cas de non-régularisation

Et bien, il n’en existe pas !

En pratique, il peut se présenter plusieurs situations :

  • Les provisions sont régularisées annuellement ;
  • Les provisions ne sont jamais régularisées ;
  • Les provisions perçues sont très faibles et le bailleur s’en rend compte : le bailleur peut, s’il le désire, effectuer une régularisation de toutes les charges provisionnées sur les 5 dernières années ;
  • Les provisions perçues sont très élevées et le locataire s’en rend compte : si le bailleur ne régularise pas, il est possible de demander une régularisation “judiciaire” devant le tribunal d’instance sur les 5 dernières années.

La durée de 5 ans correspond à la durée de prescription de droit commun.

Section 3.3. Les sanctions en cas de non-justification

Si un bailleur n’arrive pas à justifier une des charges perçues, la charge doit être considérée comme n’ayant jamais existé.

Ainsi, la part des provisions correspondant à cette charge doit être alors remboursée au locataire.

4 commentaires

  1. bonjour,

    locataire depuis plus de 3 ans j’avais envoyé un LRAR l’an passé car mes charges provsionnées n’avaient ete justifiées. réponse laconique de l’agence: “la proprietaire est vieille et un peu perdue dans l’administratif finalement vous pouvez vous estimer heureux car vous risqueriez de payer plus cher si régularisation”
    Donc à ce jour toujours aucune justification, que dois-je faire? quels risques je prends à savoir si la propriétaire justifie 4-5 ans de charges je serai dans l’obligation de payer le supplément si supplément il y a? c’est un peu un pari risqué…

  2. Cet article est en partie faux, L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur a transmettre par voie postal ou dématérialisé au locataire le décompte par nature des charges et la répartition entre locataires, seules les pièces comme les factures sont consultables dans les locaux du bailleur.

  3. il n’y a pas un côté fiscal aussi ? dans le sens où des charges anormalement élevées correspondraient à du loyer déguisé : seul le loyer est soumis à l’impôt, pas les charges.

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